こんにちは、母ちゃんです。

 

 

 

桜が満開なシーズンになりましたね！

現地調査行った日に、この桜の写真を撮っていると、スーツを着た

 

若い息子さんとお母さんが写真を撮って下さいと頼まれました。

 

パチリと写真撮ってお渡ししました。

 

いいお天気の桜の下は特別感がありますね。

 

晴れやかな記念日となる写真が良い記念写真となります様に！

 

さて、工事調査へ向かいました、駅から超近くて徒歩圏内。

 

立地は抜群です、しかしこの繁忙期に決まらなかったそうで

 

何とかしたいとのご相談です。

うーん！和室がビビる位デカい！！💦ここで大奥ごっこ出来ちゃうよｗ

 

工事調査に入る時は、周辺賃料、現在の相場などを出さなければ

 

工事予算が組み立てられませんので、少しお時間頂く事をお伝えして

 

次の来客の為に速攻帰って来ました。

 

 

 

 

別日にお誘い頂いていた、物件見学へ参加させて頂きました。

 

まずはアパートのリノベ物件から。

これ！凄く無いですか！？室内ですよココ！！何と室内お庭があります！

 

サッシ類など見て頂ければ分かる通り、築年数は古いです。

 

いや～発想が自由過ぎる！！

 

これまた、この照明と盆栽が素敵な印象で、良い雰囲気を醸し出してました。

 

他にもインナーガレージ等も有り、唖然となりました。

 

これでこのお家賃！決まればスゴイ！！

 

つい間取りを考えるのも、デザイン考えるのも、仲介さんが好きな方向性を
 

選んでしまう傾向がある私としては、ガツンと頭を殴られたような気になりました。

 

オンリーワンを作り上げて、相場を作るってこう言う事か！と思います。

 

 

 

続いては1棟リノベを見学。

きゃー天井高くて素敵～✨

 

造作の建具類たち、和のテイストっぽいんですけど洋室にも似合います。

 

かと思えば、こんな素敵なベスタルシンクが付いたシャワー洗面ブース！

 

全部のお部屋のデザインが違ってました、もの凄いお金掛かってるな～

 

こちらも発想が自由過ぎる！！素敵だー！！私もやりたいｗ

 

LEDライトが付いた間接照明付き洗面鏡、(・∀・)ｲｲﾈ!!

 

施主さんは工事業者さんでもあり、設計士さんでもあります。

 

何でこここんな風にしたんだろう？って所がどこも無い。

 

入居者さんの事をちゃんと考えて、コストを削減できる方で考えつつ

 

建物が素敵に生まれ変わる様にとことん考えられていました。

 

こだわりを持って建物を作るとはこう言う事だよね！と改めて思います。

 

施主さんのこだわりを沢山聞いて、分かるオブ分かる～！🤣🤣

 

首がもげそうになる位頷いて、完全同意できる部分が沢山ありました。

 

最近お金掛かり過ぎるのに、銀行評価が出ないリノベ物件作るのが

 

ちょっと嫌になってましたけど、建物愛が詰まっている物件を見ていると

 

猛烈にリノベやりたくなりました（笑）

 

リノベって本当に外から見てるとキラキラしてるんですよ。

 

TV番組のビフォーアフターに心躍る視聴者さんが居るように

 

リノベ物件見てるとワクワクする、でも実際そこに携わる人間は

 

綺麗なだけじゃ済まない。施主としてはビックリする位お金も掛かるし

 

評価は出ないし、融資は引っ張れない。自分の本気度が試される世界。

 

でも自分の自由な発想でデザインすれば良いんだよ！

 

と言われたような気がして、私も頑張ろうと意欲が湧いて来ました。

 

本当に見学させて頂き有難うございました！

 

 

 

今日も午前中は雨予報ですね。頭痛が酷くて嫌になります。

 

今日も来客予定が入っているので、お仕事頑張ろうと思います！

 

 

こんにちは、母ちゃんです。

 

 

 

バタバタしていて、ブログ更新が出来てませんでした。

 

季節の変わり目は、本当に調子が悪い日が続きます。

 

頭痛で吐き気とか日常過ぎて、しんどい通り越し顔色悪い。

 

しかし、仕事は待ったなしでやって来るので、相変わらず動き回ってます。

 

さて、先日ようやく終わった契約仕事、珍しく仲介案件です。

 

ウチは基本的に売主か買主が多いので仲介はほとんどやりません。

 

でもたまに避けられない仲介案件が発生する事があり、関係者様全員の

 

円滑取引を目指す為仲介に入る事も有ります。

 

自分が買主ならどんな契約内容であっても、納得している物件であれば

 

文句を言わなければ良いだけです。売主の場合は少し気を使いますが

 

基本は自社保有中に、とことん納得するまで手を入れて問題無い事を

 

分かった上で売却に出してますので、これまで数多く売却して来てますが

 

あんまり大きな問題になった事が有りません。

 

しかし仲介案件の場合は、非常に気を使います。

 

当然相手仲介さんもおられる事ですので、売主、買主、仲介さん

 

全員安心出来る契約にしなければいけません。

 

 

 

特に今回、買主さんは初めての物件購入のお客様でしたので

 

重説内容の中でも特に重要な部分を事前にご説明してから

 

契約場所へ移動しました。お陰で午前中から夕方まで8時間位喋りっ放し。

 

もう完全に脳ミソ電池切れ状態でした（笑）

 

契約終了間際、買主さんが売主さんに聞きたかった事は

 

物件の事では無く、法人を設立しようと思った時期でしたww

 

今回1棟目の購入にあたり個人で買うか法人で買うか

 

丁度悩んでおられたんですよね。

 

その回答となる、売主さんのお返事が秀逸だなと思いました。

 

目指すべき目標で何処を目指すのか？自分が欲しいと思う物件や

 

どう言う物件が好みなのかによって、当たる銀行が違って来る。

 

銀行によって戦略を変えるべき！なるほどなぁ～って思いました。

 

確かにその通りです、私の様に不動産業者になると融資は受け易くなりますが

 

平均借入金利は正直そんなに安くありません。

 

しかし融資を受けて買い続けるからには金利も気にしなければいけない所です。

 

つい先日お聞きした知り合いの大家さんは今まで聞いた事も無い様な

 

恐ろしいまでの0％台金利でした。そんな金利で借りれる人世の中にいるんですね。

 

不動産を事業としてやっているウチには到底出て来ない金利水準です。

 

しかし規模拡大を続けてアクセル全開！を続けるのであれば

 

金利は少々目を瞑らなくてはいけません。

 

これは取得する物件の好みにも寄ります。

 

古くて利回りが良い物件を目指すなら金利は正直0％台は無理だと思います。

 

新築など利回り悪くても長期保有を目指し、借金貯金の考え方を

 

粛々と続けて行くならランドセットでも何でも可能です。

 

実際ランドセットでも何でも、年2棟を毎年建て続けている方もおられます。

 

私がもう少し年齢を重ねて、もう自分で動くのしんどいわ。

 

って思うタイミングが来たら、多分ブレーキ掛けて守りに入って行くと思います。

 

でもまだ今はそのタイミングでは無いと考えてます。

 

どこまで行くんですか？と聞かれる方もおられますが

 

今の答えは「どこまでも」行ける所まで行こうと思ってます。

 

人が私の事を必要として下さる間は走り続けようと思います。

 

 

 

やっと終わった後のご褒美！電池が切れた脳内に甘いモノが染み込む～ｗ

 

全部終わった後、この日は夜会食でしたが、もう完全に顔が死んでたと思います。

 

最後に食べた締めのラーメンしか覚えてません😭

鶏がらスープの透き通ったあっさり中華そば、メッチャ美味しかった！

 

 

 

次の日も朝イチで契約済み物件、売主さんのお手伝い。

 

退去立会をご一緒させて頂き、初めて室内確認もさせて頂きました。

うん、広いww　2部屋ぶち抜きで使っておられたので広くて当たり前ですね。

 

 

この物件境界確定もこれからですので、窓を開けてお隣さんとの

 

境界付近を見ていたんですが、まぁまぁパツパツに建ってますね。。。。

 

確定出来るのかしら？😅

 

これから入居者さんの退去交渉が大量に待ってます。

 

建物半世紀以上で古過ぎて、これを再生しても仕方が無いレベル。

 

以前ならこれでも再生していたと思うのですが、現在給排水が漏れてる状態

 

どこから漏れているかもはっきり分からない。

 

突発的に別の部屋から漏れる事もあり得ますので

 

もう所有権変更と同時にこの物件は解体の方向性で考えてます。

 

しかし問題なのは、立地も良い、利便性も良い所なので

 

入居が満室に近い状態です、難しい所です、日本は借地借家法が強過ぎて

 

出て行って欲しくても、そう簡単ではないです。

 

まぁボチボチ頑張って行こうと思います。

 

 

 

午後からも銀行さんが来て打合せ。

 

先日初取引させて頂いた他府県の地方銀行さん。

 

来られた目的は、地方の収益物件情報！マジですか～😂

 

それも私の好みの物件、地方都市あるあるで、利回りも悪くない。

 

物件の価値はそんなに無いパターンですが、入居者さんはピカイチ！

 

入居者さんの契約次第では有りますが良いですね～！

 

融資さえして頂けるのであれば全然即決で買います！！

 

って言いそうになりましたww

 

阪神間ではとんと見なくなったキャッシュフローが出る物件です。

 

それも物件としても悪くない、ウチの担当者さんの地元だそうです。

 

その為エリアは良く分かっているらしく、良いと思います！との事。

 

ノールックで買付出したくなるのを抑えつつ、今度見に行って来ますと

 

お伝えして、本気の物件調査へ行って来ます～✨

3時のおやつはひとくちルマンド、間違いない美味しさですww

 

別件で、案件の資料を出していた銀行さんから素早い回答も頂きました。

 

優秀な担当者さんは、本当に回答が早いです。ありがたや～✨

 

 

 

今日も朝から打合せ予定。
 

どんどん4月のスケジュールも埋まって行く。。。。

 

なんなん？このスケジュールの埋まり具合、ちょっと嫌になるレベル。

 

1日の来客は2本までと決めてるのに、1日4本とか入ってる日がある。

 

4月末まで空いてる日がほぼ無い。そして出張予定も入ってる。

 

年が明けてから休んだ気がしません～！

 

こんにちは、母ちゃんです。

 

 

 

仲介さんとチェックバックしていた重説契約書がやっと終わり製本。

 

言わずもがなですが、契約に一番大事なのは特約です。

 

大体収益物件なら、この特約は入れる、と言う特約一覧を作ってます。

 

今だったらインボイスに対応する特約

 

なんてのも必要になって来るので都度アップデート。

 

重説内容も毎年の様に多少改変が有ったりしますし、日々勉強ですね。

 

ウチが買主の時は、正直何でもいいんですよww

 

だって何が有ろうが文句言わなきゃ良いだけです。

 

しかし仲介に入る場合はそう言う訳には行きません。

 

売主買主さんとの間に入り、問題を事前に洗い出し滞り無く契約を

 

完了させなくてはいけませんので、とても神経使います。

 

無事完了する様に願っています。

 

 

 

さて、ソファーを設置しに行って来ました。

キャメルか黒か迷って、黒にしました。

 

小さなカフェテーブルは友人から頂いた物です。

 

カフェテーブルの上に何か置きたいなって思います。

 

この大きなFIXのスクエア窓から見える場所が植栽スペース。

黄色い壁はまだ下地なので、こんな感じでレンガタイルが貼られます。

 

この植栽スペースに何を植えようと、色々考えてネット等も見てました。

 

大きな植木（シンボルツリー）を置く事も検討しましたが

 

落葉樹は掃除の手間になるので置きたくない。

 

常緑樹で落葉しない物、メンテナンスの手間が簡単な植物。

 

オリーブの木等は定番ですが、地植えするとメチャデカくなる。

 

色々見てみましたが、植物の専門家では無いので全然分からず

 

結局プロに選定と植栽を依頼する事にしました。

 

やっぱり餅は餅屋、素晴らしい提案を頂き、見積り待ちです。

 

最初からそれが正解だと分かってるのに、回り道しましたね。

 

依頼しに行った際に販売されていたラベンダーが美しい

思わず鉢ごと連れて帰りたくなりましたｗ

 

富良野の富田ファームで見たラベンダー畑を思い出します。

 

丘一面のラベンダー、もう一度美瑛や富良野へ行きたいなぁ～

 

温泉がてらに行くかな😇

 

 

 

さて、今日は仕事お休み頂き、息子の入学式です。

 

またこれから4年間お世話になる学校、きっとあっと言う間だろうな。

 

この4年間が終わると、ようやく家計の中で一番大きく比率を占めていた

 

教育費が終わります（はよ終われ～）

 

この為に個人物件を残して有ったので、そろそろ全体のポートフォリオを

 

見直す時期かもしれません。

 

銀行宿題も言われてるし、資料作り変える時に考えようと思います。