マイホームは中古の戸建てを買いなさい

私が代表を務めております、株式会社バイヤーズスタイルは

この度、国土交通省　平成23年度「既存住宅流通・リフォーム推進事業」

に採択されました。

本採択により、当社で仲介させて頂く物件に関するリフォーム及び修繕

については、一住戸あたり百万円までの補助が出ることとなります。

詳しくは、当社までお問い合わせください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社バイヤーズスタイル　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　0120‐17－0146

不動産営業マンが、新築ばかりを売りたがる理由に、もう一つ理由が

あります。

それは『中古住宅は調査に手間が2倍かかる！』という事です。

どう言う事でしょうか？

家を購入する時、契約前に不動産会社は、色々な調査を行います。

道路の事、埋設管の事、測量のこと・・・etc.

それはそれは、大変な調査量だと言えます。

それを、契約前に説明するわけですが、新築住宅を契約する際には

この調査のほとんどの部分が、売主である不動産会社・建築会社が

既に情報として持っている場合が殆どなのです。

ところが、中古住宅はそもそも売主は、素人さんである個人さんです

から、そんな情報を持っているわけも、知っているわけでもない。

てことは、同じ1件の契約でも、手間がどんだけ違うのか？

これも、中古住宅が円滑に取引されていない理由の一つと言えます。

営業マンには、ほぼ建築の知識はありません。

そんな彼らが、何故建物は安心だと言いきれるのでしょうか？

私は、決して彼らが嘘をついていると言っているのでは、ありま

せん。

単に『建築に関する知識が無い』だけなのです。

不動産営業マンは、入社がかなり早いタイミングで、営業の現場に

配属されます。　　　すぐ営業し、成績を求められる・・・

また、一般的によく持っている『宅地建物取引主任者』という資格に

ついても、この名前とは全くそぐわない試験内容であると言わざるを

えません。

『宅地』と『建物』の取引の主任者だとするなら、何故試験50問中

建物に関する知識を問う問題が、いいとこ2問程度なのでしょうか？

これでは、良質な中古住宅を見極めることも、説明することも、そして

新築住宅の本当の問題も、説明できるはずもありませんね。

中古住宅を購入する消費者にとって、一番身近に、その相談に

乗ってくれるのは、当然不動会社です。

その不動産会社の営業スタッフが、きちんとした知識を有しているか

どうかで、実は皆さんの幸せが決まっているとしたら？

ちょっと怖い話ですね。

しかし、実はそうと言っても過言ではないのです。

例えば、全く建築知識のない営業マンから、完成した物件を紹介され

その構造体について、何ら問題ないと話をされた時、信じますか？

現場を見ていると、かなりの確率で信じてしまうようです。

ある意味、止むをえないのかも・・・

何故なら、一緒になって親身に物件探しをしてくれているが、そんな

嘘を言うとは思えないからです。

実は、ここに大きな問題があると思うのです・・・　　続く

昨今の報道の中で、食品業界におけるトレーサビリティが

取り上げられています。

トレーサビリティとは、流通履歴とか、流通管理とか言われますが

何がいつどこで関与し、次の行程では、誰がどんな手を加えたのか

その全てが分かるものです。

実はこのトレーサビリティは、住宅にも大変重要なものなのです。

住宅履歴とは、正に住宅版トレーサビリティと言ってもいいでしょう。

いつ誰が、どんな材料、工法にて施工したのか？

その全てが記録されるものだからです。

その情報がきちんと管理され、引き継がれて行く事は、住宅に関する

あらゆる問題解決の基礎となる。

とても大事なインフラであるという事です。

前回まで『住宅履歴書』が無い事で、得体の知れない住宅を買わされる

という、買主の不利をお話しましたが、実は、不利なのは買主だけでは

ないのです。

全く、逆の位置に建つ売主にも不利なのです。

何故か？

それは、玉石混交の住宅市場の中で、実はキチンと情報を持ち、修繕も

保全も行い、そして何より建ってからでは分かりづらい、建物自体が

他の建物以上に、きちんとした施工状況であって、部材を用いて、監理

されて竣工した建物であるにも関わらず、それを評価してもらえないの

です。

その違いを、ある程度見せる事は出来ても、情報として提供するものが

ない中で、その違いを明確にすることは、大変困難です。

つまり・・・

ちゃんとした建物であるにも関わらず、ただ築何年という評価軸だけで

価格を安くされてしまうのです。

きちんとしている建物は、それをきちんと評価され、価格にも反映され

市場でも評価されなければなりません。

ですから、この住宅履歴書の整備は、売主の資産価値向上に一番

効果をもたらす事になるのです。

『住宅履歴書』の整備が急がれる今、それでも現場は今も尚

そんな情報の無い住宅が、公然と売買されています。

買主にとっては、それらの情報が無い事は”しょうがないこと”

と説明をされ、極々僅か情報だけで、一生の買い物の判断を

強いられています。

そして、売主にとっては、売ってしまった後に、何かトラブルに

巻き込まれたくはない・・・

そんな状況を一言で片づけてしまう、恐ろしい言葉があります。

それが『現状有姿売買』です。

現状、見た物、見た状況が売買の対象てあって、その全てである。

もし、違ったとしても、それは売主も知らない事であれば、止むを

得ない事なのだと・・・

これでは、購入者にとってとても不利状況であると言わざるを

得ませんね。

建物のカルテである『住宅履歴』には、どんな情報が蓄積

されるのでしょうか？

新築時の、建築設計図書、役所等の申請書、施工状況の写真

や、地盤の状況が分かる資料、そして建築材料や、関わった

職方の情報、検査の記録、維持保全計画、修繕履歴情報や

増改築情報等々・・・

その全てが、新たに購入する方にとって、とても重要かつ必要な

情報ですよね。

これからが、キチンと情報として残される。

これが住宅履歴書なのです。

『得体の知れない』建物を買う事ほど、恐ろしくも不安なことはありません。

しかし、それを余儀なくされてきたわが国では、中古住宅が市場として

拡がらないのは至極当然のことでした。

病院に行けば、診療カルテなるものがあります。

そこには、過去に検査された血液のデータや、何を投薬し、どんな措置を

行ったか、様々な体の情報が記録されています。

そうです、住宅にもそんな“カルテ”が必要なのです。

体の健康状態と同じく、建物の健康状態を知らずして、購入することは

出来ないのです。

『得体の知れない』

この言葉が意味するものは？

例えば、中古車を買う時、車検の無い車を買うでしょうか？

整備記録も何もない車を買いますか？

人間の体においても、診療カルテがあります。

過去、どんな事があって、どう対処してきたか？

それが、きちんと購入者に伝わり納得するからこそ、

その価格の妥当性が担保されるのです。

なのに・・・

日本の中古住宅には、そんな車検のような検査記録もなく

(一部のメーカーにはありますが・・・）、車検のような定期点検

の記録もない。

つまり、どう建築され、どんな材料が使われ、どんな修繕を行われた

のか全く分からない『得体の知れない建物』であるのです。

それじゃ、中古住宅が安心して流通するわけありませんね。