初めての大家さん　大家さん日記

久しぶりの投稿になります。

タイトルは「これから不動産投資する方への注意点」としましたが、投資に関する内容になります。

コロナウイルスに関係して、最近ブログを訪れていただいている方が多いのが分かったので今日は書いてみようと思います。

不動産投資をする方はしっかり勉強をして取り組んだ方が良いです。
「そんなこと知っているよ」という方がほとんどだと思いますが、本を出版している方やセミナー講師をしている人で最低でもリーマンショック以前から今日まで成功している方を中心に勉強する方が良いです。
過去に本を書いていたり、セミナー講師をしていて、一時的に成功していても「今は・・・」という方も多いです。
実質的に自分のセミナーや教材を売るために誇張していた方も多かったですね。
自分の地元出身の講師の方もいました。でも現状はその方、ブログでは良い物件を安く買えたとアピールしていましたが今もその物件、草ボウボウで塩漬け物件です。

不況時も乗り越えて長く成功している人から学んだ方が良いです。

あと○○スキームというのは、関わらない方が良いというのが僕の感覚です。
ス〇ガとかは有名でしたね。

あと不動産ではないですが最近ではFXなどのスキームもコンサルタントと名乗る人が宣伝していますね。
難しい説明をしていてアルファベット3文字とかで商品を説明して、いかにもハイテクなことをやっているように見せていますが、要は円高になった時に儲かる投資を〇〇〇１、円安になった時に儲かる〇〇〇２という商品を売っているように思えます。
「投資家が利益を出した時にのみ手数料をいただきます。」という魔法の言葉を言っていますが、2分の１の確率で円高か円安しか行かないのでどちらかでしょう。
但し書きで「損失が出ることもありますので投資は自己責任でお願いします。」という決まり文句を入れているので、どっちに転がってもコンサルティングの方はリスクを負わずして2分の1利益は確定されていますね。頭が良いというかずる賢いというか・・・。
こういった投資には気を付けて下さい。

あと机上の空論の利益をあたかも長年にわたって得られる説明をするコンサルティング（営業マン）も要注意です。
「利益もしくはコスト削減が〇〇だから10年間、20年間でこれくらいの利益になります。」というのもそういった通りになった事はないので注意してください。
ましてや、10年間20年間でこれくらい利益（コスト削減）ができるので、成功報酬は〇〇％いただきますとかは詐欺に近いです。

コロナで初心者を食い物にする業者も多くなっているので注意して下さいね。

最後に、住居系の不動産投資はコロナ下でも安定しているのでいい投資だとは思いますが、お金があり余っているメガ大家さんも多いので競争が激しいです。
そんな競争下でも皆さんが良い物件に巡り合うことができますように祈っています。

２０１９年　明けましておめでとうございます。

久しぶりにブログを書こうと思います。
ずーっと書いていなかったのにそこそこ訪問して下さる方がいらっしゃっていたので、２０１８年の活動を書いてみようと思います。


ここ数年間、僕が貸家業をやり始めた頃より競争が激しくなったり、物件の価格が高くなっていたので新規の物件は購入していませんでした。どちらかと言うと高家賃をもらっている物件は退去を期に売却しました。
新築が安く買えるようになって、戸建てとは言え、家賃の下落が始まっていると感じたからです。
まあアパートを所有されている方から比べるとほとんど家賃が下がっていないレベルですが・・・。

先ほど物件の価格が高くなっていると書きましたが、５年ぐらい前は価格がかなり高かったです。
その後は値段そのものは下がっていますが、物件の築年数が１０年～１５年増えていますのでリフォーム代がかなり掛かります。リフォーム代を加味すると今は割高だと感じます。


５年ぐらい前から住居系の不動産の購入から離れ、今は既存の貸家のみを維持している感じです。
でも何もしなかったわけではなく、方向を少し変え、４年ぐらい前は店舗系の不動産を購入しようとしていましたが、手ごろな店舗系はなかなか手にないらず、２～３年前に太陽光に移っています。
やはり良い立地の店舗系不動産は高いですね。
売りに出される店舗は立地に難が有り、住居系と比べコンスタントに購入できないのが諦めた理由です。

そこで次に目を付けたのが太陽光。
もうこの時期（主に売電単価２４円～２１円）、太陽光も終わりと言われていましたが、コンスタントに購入出来たのが魅力でした。
とりあえず土地と権利を数年間で押さえたので、２年間ぐらいかけて作っていく予定です。

でも単価１８円時代も終わり、今年は１６円か１５円と言われているので、さすがに厳しくなったのでまた新しいビジネスを模索中というのが今の状況です。


今年は不動産投資も太陽光もかなり厳しい年になりそうですが、体力を温存しつつ次のチャンスを待ちたいと思います。

今年は新しい家族が増えたこともありあっという間に一年が終わったという感想です。

今年は昨年空室立った店舗に入居者が決まりほっとしたのもつかの間、立て続けにエアコン泥棒や事務所荒らし、車上荒らしに複数台も遭い当逃げも何回かありました。そのため6か月間ぐらい防犯対策で時間を取られてしまった。

まあおかげで防犯カメラにかなり詳しくなりましたし、何件かは犯人も捕まって一安心。

近年の防犯カメラの性能は凄いですね。

フルハイビジョンの防犯カメラは高いけれど感動ものの画質です。


不動産の方の活動は、いくつか店舗物件の購入にチャレンジしたものの、価格が折り合わなかったり、高値で持っていかれたりと収穫なし。

店舗の場合立地が重要なため、なかなかいい物件が出てこないですね。出てきても高すぎたりと・・・。

住宅系とは違う難しさを感じました。なかなかコンスタントに買っていくという事が出来ないので、来年は方向転換をして違うビジネスにチャレンジしてみようと思います。

それでは良いお年を！

気がつけば前回の更新から１年が過ぎてました。

今年は購入した店舗のリフォームと募集に苦戦して終わってしまいました。

やはり事業用不動産は難しいですね。

問い合わせ事態はあるけれど、面積や家賃、業種がうまくマッチングしないのが原因ですね。

住居系なら多少家賃を下げるなどすれば決まるけれど、店舗は難しいのが分かりました。

不動産投資の方では苦戦した１年でしたが、プライベートでは結婚やフルマラソンを４時間３４分で完走したりと非常に充実した１年となりました。

来年は再度不動産の方に力を入れて頑張りたいと思います。

皆様も良いお年を!!

今年一年は、ほとんど入居者の入れ替わりが少ない珍しい年でした。
しかも年末に空いた１件を除き、ほぼ１年を通して満室を維持できたのは奇跡的な１年でした。
ただ物件の築年数が古くなってきた事と、取得してからそれなりの年月が経ってきたので、設備の修理が多くなってきたのが悩ましいところでした。

そして不動産投資のスタイルを大きく変えた１年でもありました。
今までの住居系（貸家）の取得をやめて、よりリスクの高い店舗に視野を移した１年でもありました。
７月に買い付けを入れて１２月決済と、めちゃめちゃ長期に及ぶ物件取得の貴重な体験をしました。
僕にとって新しい不動産投資の元年になった気がします。

来年はこの取得した店舗の改修をして、入居者を見つけるのが前半の大きな目標となりそうです。

ではではみなさん「よいお年を」

３ＬＤＫ（６３平方メートル）を「１２人用のシェアハウスに改築する」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130711-00000004-mai-soci
というニュースが出てました。

これじゃ中国とやっている事同じじゃん。
たしか何年か前にニュースになった、中国の地下ビジネスとかなんとかいうのと同じ発想だ

それならビルの屋上に芝生を張って、都会で夜景を見ながらキャンプ（ただし強風時は中止）なんて方がいいんじゃないかな＾＾

ご無沙汰してました。

今年になってから退去が無かったので、普段出来なかった物件のメンテナンスを集中的に行っています。
物件取得時に、外壁塗装から内装まで一通りリフォームしていましたが、初めのころに取得した物件が１２年以上たっていたので、随時再度メンテナンスしています。

過ぎてみれば１０年はあっという間ですね。
あと物件のリフォームに追われて出来ていなかった、荒れてしまった空き地の整地など、やることが山積みになっています。

空き地を有効活用できれば、少ないリスクでリターンを得られるのですが、たいていは大○建託などのアパートメーカーからの話しか来ないですね^^;

どんな活用方法が一番いいのか模索中
最近は住居系に考えが偏ってしまっているので、少しは幅を広げられるように頭を柔らかくしなくては。

1年を振り返ってみると、中盤は今までになく苦戦していましたが、気がついてみたら店舗も含めて満室になっていました。

バブル期を除けば今までになかったことです。

この不況下にもかかわらず満室になれたのも、色々な不動産会社様の努力だと思います。

有難うございました。

気を緩めず、来年も頑張っていこうと思いますので、どうか来年も宜しくお願い致します。

賃貸も売買も本当に動きが少ないですね。

賃貸物件は、数年前と同じ家賃設定ではかなり反応が悪くなって来てます。

ただ、募集家賃を下げると、そこからキリのいい数字までのさし値が来るので案に値下げはしにくい状態。

どうするか迷い中。


さて売買の方は値下げが激しいですね。2年ぐらい前だと、たとえば一般向けで980万円で売られていたような戸建てが今じゃ800万円前半、下手したら700万円台での販売価格になってます。

じゃあ買い時かっていうと、競売とかの落札価格はむしろ上がる一方。

しかも賃貸の需要がかなり厳しいので、様子見

おそらく今年は1件も買わず、体力（自己資金を貯める）をつける方向になりそうです。

それと、今空いている1件を何とか早く埋めるぞ

かなり久しぶりの投稿になってしまいました。

コンスタントに日記を書いていないとあっという間に月日が過ぎてしまいますね。

全開の更新が1月でしたm(__)m


さてと、最近の不動産関係の方はというと、今年は今までに無かったほど人の動きが少ないです。

今までだと空いてもすぐ内見のお問い合わせを頂いていたのですが、今年（4月以降に空いた物件）は数件しかありません。

世の中の変化を身にしみて感じている年です。

リーマンショックの時や3.11の時もさほど影響はなかったのですが、今年は辛抱の年になりそうです。

少ない内見の方にいかにして気に行ってもらえるようにするのかが、今年の課題になりそうです。

最近売電単価が上がってにわかに注目を集めるようになったソーラー発電による投資。

一般家庭のソーラー発電と違い、たとえばアパートなどの屋根に付けて余った電気を売るソーラー発電はまだ採算が合わないのではと思っています。（メガソーラーでの発電は別ですが・・・。）

発電効率うんぬんという難しい話は置いといて、

一般家庭では１日中電気を使うため売電出来る金額が少しだと思います。

その点、アパートなどの屋根に付けるソーラーは日中発電出来る電気は共益部分で使ってもほとんど売ることができます。


文章を読んで「えっ！！」と思われた方もいると思います。


一般家庭では売電出来る電気は少ない
アパートなどの場合は売電出来る電気が多い

電気をいっぱい売った方がもうかるじゃんと思われますが、実は使った電気には税金はかかりませんが、売った電気には所得税がかかります。

そうなると売電単価が下がってしまします。（所得によって税率が違うため一概には言えませんが、アパート経営が順調で所得があればある程効率が悪くなるという本末転倒のような仕組みになってしまいます。）

実質的な売電単価が下がってしまうと、設備投資しても回収する期間が長くなってしまうので僕はまだ時期が早いと思っています。

車でもエアコンでも同じですが機械物は１０年たつとあちこち壊れてきますからね。

もっとも空室の心配がない部屋（屋根）を１つ貸したと思えばメリットもありますがね（＾＾）

今年も残すところあと3日ですね。

いろいろやり残した事もありますが、一歩前進したこともありました。

来年は地元経済は企業の撤退などがありあまり良くない話があります。

思えばバブル崩壊でその頃元気だった不動産屋さんが軒並みつぶれ、その後新規の不動産屋さんが伸びてきて（平成13年ごろ）、そして今はその第２世代の不動産屋さんも苦戦中。今はこじんまりとやっている第３世代（僕が勝手にそう呼んでいるだけです）の不動産屋さんの中でごく少数ですが元気のいい業者がいます。

賃貸業でいえばバブルで消えた地主大家（第１）、バブルを乗り越えた大家（第２）、そしてバブル崩壊を経験していない大家（バブル後に大家になった人第３）という感じでしょうか!?

来年は今まで以上に厳しくなりそうなので、いろいろ考えて生き残りを模索していこうと思います。


それではちょっと早いですが、今年１年有難うございました。

ご無沙汰しています。

今年は１０月ごろから退去が多いです。

まあ入居もあるので＋－ゼロでいいのですが忙しい…。



そんな中、最近入居した若い夫婦の方が物件のガラスをガラスを割ってしまいました。

まあガラスを割ったのは大したことがないのですが、問題はその後。

割れたガラスを片付けもしないで１日近く放置。

しかも地面の広範囲に散らばっていました。

結局僕が不動産屋さんから連絡を受け片付けに行ってきました。

その後１９時頃ガラスを直しに行ったのですが、何か視線を感じつつ作業をしていました。

ガラスの入れ替えに手こずっているうちに怖そうな人たちに見られている事に気がつきました。総勢６人。

でも話かけてくるわけでもなく、ただじーっと見ているだけです。

あまりにも気持が悪いので、近くの知り合いのお店に入りました。

そこで話したら、どうやら刑事さんらしい。

近くのコンビニに強盗が入ったり、泥棒被害が多いので、張り込みを１日中していたらしい。

どうやら夜にガラス交換していたので怪しまれていたみたいです。

ただのガラスが割れたことなのに、多くの方に迷惑をかけてしまいました。

それにしてもガラスを割った本人たちは、周りに迷惑をかけたことを気にしていないのにはちょっと腹がたちました。

せめてそこは人通りがある所で危ないからガラスを片付けておいて欲しかった。

かなりご無沙汰してました。

ブログの方は更新していなかったですが、物件探しは継続していました^^

しかし最近は良さそうな物件が競売になっても開札前に取り下げになることが多いですね。

せめて入札日前に取り下げてほしい。（保証金の振込手数料とか書留とかもったいないじゃん^^;）

取り下げになった物件が高値で再売りされることがほとんど。

今は競売になる前に業者さんは銀行さんと取引する事が多くなってきたのか？





それと震災の影響か、そこそこの程度の中古物件が非常にない。

昭和築や不便な所の物件、傾いている物件はいっぱいあるのに…。

いくつかの不動産屋さんの話では新築の動きが止まっているが、程度のいい中古は活発に動いているようです。

「長期のローンを組みたくないがマイホームは欲しい」という人が中古に目を付けているのか？

中古物件を買って貸家にしている僕としては、中古のマイホームを探す人が多くなると物件が買えなくなるので暇になってきました（笑）

退去の連絡も今年になって1件も無いし。

まあこういう時はあせらず普段出来ない事をしておきます。

かなりご無沙汰してました。

今年に入ってから色々なことに振り回されっぱなしでした。

やっと昨年夏頃に取得した一戸建てが明日完成します。

これで一安心。

予定では昨年中に終わっているはずが、別な場所のリフォームやら、親がダウンしたりしていて遅れた上にあの地震。

地震の被害を受けた知人の復旧応援に行ったりしていて、さらに遅れてしまったので、本当にやっと終わったという感じです。

今回の物件が決まりついたら、ゆっくり休養をとって今後の投資スタイルに関して考えてみようと思います。