金持ちの方程式を実践する会

2019年12月15日08:00

カテゴリ: 不動産投資; ３つ目以降：調査

大和市のアパートを見学しました

　今回は下記の物件を見に行ってきました。入居者がいるので室内は不可で、立地と外観の確認です。

物件価格：7500万円
利回り：6.9％
徒歩：４分
間取り：２ＤＫｘ６　駐車場有

【長所】
駅近。大規模商業施設あり
ファミリー物件で満室
外壁塗装済み

【短所】
駐車場有だけど全空
利回りが悪い！
銀行の評価が微妙

　条件が良く、私好みの物件ですが、何せ価格が高い！　6000万円まで下がらないと買えません。

「価格が下がったら教えてね」と仲介さんに頼んでおきましたが、いつの間にか価格が下がっていて、契約がまとまっていました。

私はその価格でも買わないけどｗ　一報がもらえる程度の仲介さんとの信頼感の醸成は課題だと思いました。

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2019年12月11日12:00

カテゴリ: 不動産投資; ５つ目：川崎市の戸建て

フランス取手を自分で交換する

　サラリーマン大家のさにおです。川崎市の戸建てが退去したので土日にＤＩＹしています。

襖扉（両開き木製扉）の取手の塗装がはがれて見苦しくなっていました。

【交換前】

取手を黒で再塗装してもよいんですけどね、新品で１つ200円位なので買って交換した方が楽です。

この扉にあう新品を探すために、取手のビスピッチ（ネジの中心間距離）と扉の厚さを測っておきます。

扉が木製なのでビスピッチが違う取手を付けることも可能なのですが、既存の取手の跡が見苦しくなるので同じサイズの取手を付けるのが基本なんです。

【新品を購入】

残念ながらまったく同じものがありませんでした。

【交換後】

ドライバーで簡単に交換できます。まったく同じフランス取手がなかったので古い取手の跡がわかります。残念ですが、ふすまを張り替えるのはお金がかかるので、このままいきます。

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教訓：フランス取手の交換には取手のビスピッチ（ネジの中心間距離）と扉の厚さを測っておく。

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2019年12月08日16:46

カテゴリ: 不動産投資; ５つ目：川崎市の戸建て

お風呂の窓が開かない時の対処法

　サラリーマン大家のさにおです。川崎市の戸建てが退去したので土日にＤＩＹしています。

退去時に住民から「お風呂の窓が開きません」と言われました。

換気不十分で錆びただけなんですけどね、善管注意義務違反といえば言い過ぎでしょうか。大家としては、お風呂はきちんと換気してほしい。

実際に自分で開閉用の手回しをまわそうとするものの堅くて全然回りません。

そこで、手回し部に潤滑剤を塗布します。・・・それでもダメ。

これ、全部交換したらいくらになるのだろうかと考える・・・すごい高いだろうな・・・なんとか直そう！と奮起です。

　次は黒い部品部を取り外して（写真のココのネジを外す）、内部機構に直接潤滑剤を塗布します。中の内部機構はすごい錆でした。

錆ですごい堅かったのが潤滑剤のおかげで徐々に回るようになり、何度もぐるぐる回しているうちに、軽く回るようになりました。良かった！

内覧したお客様に「お風呂の窓は開きません」というマイナス説明する事態は避けられました。

教訓：硬くて回らない金属部は潤滑剤を塗布する。

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2019年12月05日14:51

カテゴリ: 不動産投資; ５つ目：川崎市の戸建て

エアコンの穴を塞ぐ

　サラリーマン大家のさにおです。川崎市の戸建てが退去したので土日にＤＩＹしています。

エアコン配管用の穴があって、外壁、室内とも粘土パテでうめてあります。これが埃で汚なくなっています。

【交換前】

汚れたパテをとって、もう一度新しい粘土パテを使うのが安いのですが、私はあまり好きではありません。なんだが安っぽいし見た目が悪いです。

なので、できるだけ室内側はホールキャップを使うようにしています。今回は外壁・室内とも塞ぎたいので、こちらのホールキャップを使いました。

【購入品／因幡電工ホールキャップアイボリー AF-610】

重要：ホールキャップを買う前に穴径を確認しましょう。一般的に穴径は６５Ａです。ホールキャップの外円径は110mmなので問題なく塞げることになります。

【外壁にホールキャップを取り付けた】

今回は２階の外壁なので慎重に作業しました。落ちたら治療費の方が高くつくｗ

【室内側のホールキャップを付ける前】

穴まわりのパテを拭き取ってきれいにしてから取り付けます。

白いひも（インシュロック）を室内側のホールキャップの中央に通して、ひっぱるだけです。超簡単ですｗ

【室内にホールキャップを取り付けた】

不格好な粘土パテより、断然いいでしょう！

外壁・内壁のどちらかだけホールキャップをつけることもできます。そういう商品があります。

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教訓：エアコンの穴を塞ぐにはホールキャップを使う。

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2019年12月01日14:20

カテゴリ: 不動産投資; ５つ目：川崎市の戸建て

床下収納の取手がとれた

　サラリーマン大家のさにおです。川崎市の戸建てが退去したので土日にＤＩＹしています。

床下収納の取手が欠落したので直します。

【取手がとれた】

初期段階で、原因を確認して対策すればすぐに直ることが多いのですけどね。ほっとくと面倒になります。

今回は取手が取れて、取手部はあるが、ネジがない状態です。

取手が取れた時点で、落ちたねじを拾って取り付ければ済むことです。しかし、住人はそれをやらない。

私はＤＩＹ用に数種類のねじを持っているので、今回は買わずに合うねじがありました。

もちろん取り付ける前に部品をきれいに拭き上げましたよ。

【取手を付けた】

モノがとれただけなら、ネジを用意するだけで直ります。

教訓：ネジのゆるみを見つけたら、すぐ増し締めしよう。

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2019年11月28日14:05

カテゴリ: 不動産投資; ５つ目：川崎市の戸建て

キッチン扉の修理／スライド丁番を自分で交換する

　サラリーマン大家のさにおです。川崎市の戸建てが退去したので土日にＤＩＹしています。

今回はキッチンの扉です。外れたにもかかわらず、前の住人が直さず、そのままにされてました。直そうと思えば直せるのですが、手間といえば手間なんでしょうね。

【現状】

　下側のスライド丁番が壊れただけなので、現物をもってホームセンターに行きました。

カップ径寸法はφ40、φ35、φ30の３種類ありました。今回はφ35でした。

【交換中／スライド丁番を外したところ】

スライド丁番の種類にかぶせタイプがあります。かぶせタイプとは丁番をたたんだときの形状です。

かぶせタイプは「全かぶせ用、半かぶせ用、インセットタイプ」の３種類あります。これが現物をもっていったにもかかわらず、どれなのかわかりにくい！

結構悩みましたが、現物の形状から半かぶせと判断し購入しました（あとから考えると店員さんに確認すればよかった）。

開き角度の種類もあるようですが、今回はホームセンターにあるものを購入しました。

【交換中／本体】

交換してみると、既存のスライド丁番と違います。半かぶせを買ったのですが、どうやら全かぶせが正解でした。ガク（涙）。２つあるスライド丁番のかぶせタイプが違うときれいに閉まりません。

全かぶせを購入しに、またホームセンターに行きました（汗）。最初に買ったスライド丁番は、すでに袋を開けてしまっているので返品はあきらめました。

【交換後】

交換自体は簡単でした。ドライバー１本で誰でもできます。

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教訓：壊れたスライド丁番と同じものを見つけよう。間違えないように注意しよう。

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